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冯言冯语·风马牛

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日志

 
 

万通地产给投资者的回答  

2007-10-15 14:33:00|  分类: 构砖业 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现,在未来的几年,大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。 第三个法宝,就是我们讲的万通的价值观。万通的价值观是一个学好的价值观,也就是“好人、好事、好钱”,“学先进、傍大款、走正道”等等。我们会努力,这个价值观在过去这么多年都体现在很多方面,比如通过跟国营企业(泰达)合作,跟外资(香港置地)合作,都非常顺利和成功,证明我们的价值观正确的,万通是诚信、负责、专业的。另外在过去十多年中,万通能一以贯之地认真经营,认真“买单”,该分红分红,善待员工,善待客户,保护股东利益,不断完善治理结构,都是保证我们战略实施成功的一个条件。这些是万通的回答,我们也希望投资者能够认可和肯定我们这样的战略选择。 过去十几年证明万通地产是一个战略先导型的企业,我们“站在未来安排今天”,不是凭空来说,北京是人均GDP6000美金的城市,纽约是60000,我们时刻站在6000到60000美金之间,对任何一个点都力求找到相应的联系,这中间的一些做法都属于我们站在未来安排今天的一些具体操作。战略先导,这都不是空话,它是可操作的。我们是有很多学习的标杆,近的是万科,远的全世界有很多好的企业;在商务不动产领域,近的是香港置地,远的是美国的土耳圣地。 既有战略,又有保证战略实施的手段,还有具体学习的标杆,我们相信这样踏实的努力,一定是会结出丰硕的成果。 转载于冯仑个人电子杂志:《风马牛》第十二期 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
    根据上半年业绩发布,万通地产在整个资本市场处于中间偏上的位置,国内85家房地产上市A股公司中万通的市值按总资产排二十位左右,公司净现金流量排在第八位,其它各项指标也都优于中位数。在这种情况下,我们仍然面临着很多竞争性的挑战。最近在与投资者交谈和路演时有几点感受很值得我们重视: 商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现,在未来的几年,大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。 第三个法宝,就是我们讲的万通的价值观。万通的价值观是一个学好的价值观,也就是“好人、好事、好钱”,“学先进、傍大款、走正道”等等。我们会努力,这个价值观在过去这么多年都体现在很多方面,比如通过跟国营企业(泰达)合作,跟外资(香港置地)合作,都非常顺利和成功,证明我们的价值观正确的,万通是诚信、负责、专业的。另外在过去十多年中,万通能一以贯之地认真经营,认真“买单”,该分红分红,善待员工,善待客户,保护股东利益,不断完善治理结构,都是保证我们战略实施成功的一个条件。这些是万通的回答,我们也希望投资者能够认可和肯定我们这样的战略选择。 过去十几年证明万通地产是一个战略先导型的企业,我们“站在未来安排今天”,不是凭空来说,北京是人均GDP6000美金的城市,纽约是60000,我们时刻站在6000到60000美金之间,对任何一个点都力求找到相应的联系,这中间的一些做法都属于我们站在未来安排今天的一些具体操作。战略先导,这都不是空话,它是可操作的。我们是有很多学习的标杆,近的是万科,远的全世界有很多好的企业;在商务不动产领域,近的是香港置地,远的是美国的土耳圣地。 既有战略,又有保证战略实施的手段,还有具体学习的标杆,我们相信这样踏实的努力,一定是会结出丰硕的成果。 转载于冯仑个人电子杂志:《风马牛》第十二期 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com

 

    公司的战略要特别精细。八十多家地产公司都要回答投资者同样的三个问题,第一,你是住宅公司还是综合类的地产公司?万科回答属于前者,所以它叫住宅公司,单一产品全国化经营,标准化生产、规模化增长、精细化管理,以技术服务取胜;综合类的公司即除了住宅还有商务,在综合类的地产公司中又分两种,一种是产品有住宅、办公楼、酒店,花样非常多,每一种都不太标准化,另外一种是产品适度多样化。万通地产是一个按照专业化和标准化方式对产品来生产的一家综合类的地产公司。万通地产产品适度多样化,以写字楼为核心的建筑综合体“万通中心”,万通地产的商务不动产是按标准化的复制,而不是随意这样扩张。万通地产的定制服务已成长五年,是行业绝对的领先者。

 

    第二个问题:你是区域性的,还是全国性的?摩根曾总结过一个规律:跨地区经营要标准化,集中区域经营要产品多样化.。即跨地区经营用地区来规避风险,集中区域经营用产品来规避风险。根据这个说法,万通地产是集中性的经营,而不是全国性的经营。而万科就是全国性经营。快速复制的单一产品,在制造业方面很有优势,房地产的产品复制前提是国内必须处于以住宅产品为主导的快速新房供应的环境。GDP在3000到6000美金之间,万科的模式肯定是成功的。万通地产的集中化经营这个战略前提是必须在一个经济总量足够大的一个区域内给集中化。比如在宁夏银川,再集中还不如一个北京市海淀区。也就是说万通地产在北京、天津首都经济圈,它的经济总量相当于大概十个省,北京一个区域就相当与中等的省市的经济总量。所以在京津两地首都经济圈发展能使我们办成一个区域性的龙头公司,同时具有全国性影响。因为它的总量足够大、规模足够大。

 

    第三种问题:战略的目标是什么?万科现在无疑是中国住宅公司的第一,也是亚洲的住宅公司的第一,并且每年以差不多50%的速度增长,很快会成为全球住宅公司的第一。那么万通地产的战略目标是什么呢?我们在三年之内要成为中国北方地区最大的公司。第二个我们希望三年之后成为中国最大的商业不动产的公司,也就是说我们会在头三年积极布局、安排万通中心这个产品标准化的复制,三年之后成为国内最大的商业不动产的公司,主要的标志就是我们在中国GDP6000美金以上的城市的核心地带布局万通中心,而且用一种相对标准化和可以快速复制的模式,也就是实行万通地产坚持的“美国模式”来扩张我们的商业不动产。

有必然联系。在前两个周期的波动中,死的最快的是地多的人。盲目的土地储备带来巨大的投资陷阱,即投资增长、利润增长、销售增长、总资产规模增长、市值增长,但负债率也增长,更重要的是每股产生的净现金流量为负。比如从上半年收入年报来看,土地储备最多的几家公司,现金流全是负的。也就是说如果他们不经过本轮市场的融资,拿到几十亿、上百亿,他们的现金流就出现很大问题。这是一个长期存在的商业模式导致的土地储备上的一个投资陷阱。 我们国家的土地国家所有,两年不开发政府就要收回。这和私人产品制度、土地私有制情况不一样。在台湾你可能七十年前买的一块地,今天还在开发,但在中国不可能,土地储备越多,增值税缴纳越多,资产负债率提高,周转速度加减缓,增产速度变慢,整个公司负担加重了。 土地从来不是一个物理概念和地理概念。纽约人均GDP6万美金的时候,纽约市长包括纽约的招商部门,天天带人去看地。为什么?土地是一个经济概念,如果今天我们的土地涨到十万美金一平米,那北京所有的房子都可以推倒重盖,地就出现了。另外,土地的平面是有限的,但空间是无限的,因为做房地产生意是做空间的生意,不是做平面的生意,也就是说只要政府多批容积率,马上等于地又增加了。再加上我们是一个大陆经济体,不是香港这样城邦经济,我们的腹地非常大,一条三环路,两边盖满差不多二十年。说四环路我相信要25年到30年才能盖完,所以公路交通的延伸、轻铁、地铁、高速公路的修建都会使土地一下增加非常多。在这种情况下,万通对土地采取理性的方法——做有限滚动和经营式的土地储备。不管投资者现在怎么样评价,我们此时要根投资者说明我们对这个事情的看法是有道理的。所谓有限,是根据我们的财务能力和安全需要尽可能大的扩大土地储备,前提是净资产收率不降低,现金流量为正,负债率不超过50%。所谓滚动,即我们根据每年消化的情况进行土地储备。所谓经营式储备,即我们不是纯购买式储备,拿一块地放着,一直等到最后一平分米卖完,只要有适当的条件,只要经营上需要,我们可以跟别人合作或者转让出去。我们这样是对投资者最大的负责任,而不能为迎合现在市面上的投资气氛,把地越做越大,风险也越做越大。 有人会问,那万通用什么来保证战略的实施?那我想有三条决胜未来的法宝,第一、国家把滨海新区列为战略发展重点的经济成长背景,为我们将业务聚焦在滨海新区提供了一个很大的支持。所以借着这样一个大潮和这样一个推动力,我们自然可以使战略落到实处。 第二、美国模式的潜力凸现。美国模式说简单了,是一个商业不动产的模式,也就是说在高度的分工了和专业化的条件下,依托于发达的不动产金融,使商务不动产的持有成本降低,流动速度加快,资本回报率提高。这是美国模式。举个例子,下一步我们在一些城市,可以把拿地、报建、施工这一部分都外包出去,而我们只是在产品规划、招租、财务安排上面来介入,把核心能力集中在这,最终资本回报率会大大超越按照传统方法做

 

    在此目标下怎么做土地储备?目前资本市场投资人、分析师都以土地储备的规模来看公司的价值。似乎是有地就算田。但我们的观点有所不同,我们研究结果证明,一个公司的成长、成功跟土地多少没有必然联系。在前两个周期的波动中,死的最快的是地多的人。盲目的土地储备带来巨大的投资陷阱,即投资增长、利润增长、销售增长、总资产规模增长、市值增长,但负债率也增长,更重要的是每股产生的净现金流量为负。比如从上半年收入年报来看,土地储备最多的几家公司,现金流全是负的。也就是说如果他们不经过本轮市场的融资,拿到几十亿、上百亿,他们的现金流就出现很大问题。这是一个长期存在的商业模式导致的土地储备上的一个投资陷阱。

 

商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现,在未来的几年,大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。 第三个法宝,就是我们讲的万通的价值观。万通的价值观是一个学好的价值观,也就是“好人、好事、好钱”,“学先进、傍大款、走正道”等等。我们会努力,这个价值观在过去这么多年都体现在很多方面,比如通过跟国营企业(泰达)合作,跟外资(香港置地)合作,都非常顺利和成功,证明我们的价值观正确的,万通是诚信、负责、专业的。另外在过去十多年中,万通能一以贯之地认真经营,认真“买单”,该分红分红,善待员工,善待客户,保护股东利益,不断完善治理结构,都是保证我们战略实施成功的一个条件。这些是万通的回答,我们也希望投资者能够认可和肯定我们这样的战略选择。 过去十几年证明万通地产是一个战略先导型的企业,我们“站在未来安排今天”,不是凭空来说,北京是人均GDP6000美金的城市,纽约是60000,我们时刻站在6000到60000美金之间,对任何一个点都力求找到相应的联系,这中间的一些做法都属于我们站在未来安排今天的一些具体操作。战略先导,这都不是空话,它是可操作的。我们是有很多学习的标杆,近的是万科,远的全世界有很多好的企业;在商务不动产领域,近的是香港置地,远的是美国的土耳圣地。 既有战略,又有保证战略实施的手段,还有具体学习的标杆,我们相信这样踏实的努力,一定是会结出丰硕的成果。 转载于冯仑个人电子杂志:《风马牛》第十二期 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com

    我们国家的土地国家所有,两年不开发政府就要收回。这和私人产品制度、土地私有制情况不一样。在台湾你可能七十年前买的一块地,今天还在开发,但在中国不可能,土地储备越多,增值税缴纳越多,资产负债率提高,周转速度加减缓,增产速度变慢,整个公司负担加重了。

 

    土地从来不是一个物理概念和地理概念。纽约人均GDP6万美金的时候,纽约市长包括纽约的招商部门,天天带人去看地。为什么?土地是一个经济概念,如果今天我们的土地涨到十万美金一平米,那北京所有的房子都可以推倒重盖,地就出现了。另外,土地的平面是有限的,但空间是无限的,因为做房地产生意是做空间的生意,不是做平面的生意,也就是说只要政府多批容积率,马上等于地又增加了。再加上我们是一个大陆经济体,不是香港这样城邦经济,我们的腹地非常大,一条三环路,两边盖满差不多二十年。说四环路我相信要25年到30年才能盖完,所以公路交通的延伸、轻铁、地铁、高速公路的修建都会使土地一下增加非常多。在这种情况下,万通对土地采取理性的方法——做有限滚动和经营式的土地储备。不管投资者现在怎么样评价,我们此时要根投资者说明我们对这个事情的看法是有道理的。所谓有限,是根据我们的财务能力和安全需要尽可能大的扩大土地储备,前提是净资产收率不降低,现金流量为正,负债率不超过50%。所谓滚动,即我们根据每年消化的情况进行土地储备。所谓经营式储备,即我们不是纯购买式储备,拿一块地放着,一直等到最后一平分米卖完,只要有适当的条件,只要经营上需要,我们可以跟别人合作或者转让出去。我们这样是对投资者最大的负责任,而不能为迎合现在市面上的投资气氛,把地越做越大,风险也越做越大。

根据上半年业绩发布,万通地产在整个资本市场处于中间偏上的位置,国内85家房地产上市A股公司中万通的市值按总资产排二十位左右,公司净现金流量排在第八位,其它各项指标也都优于中位数。在这种情况下,我们仍然面临着很多竞争性的挑战。最近在与投资者交谈和路演时有几点感受很值得我们重视: 公司的战略要特别精细。八十多家地产公司都要回答投资者同样的三个问题,第一,你是住宅公司还是综合类的地产公司?万科回答属于前者,所以它叫住宅公司,单一产品全国化经营,标准化生产、规模化增长、精细化管理,以技术服务取胜;综合类的公司即除了住宅还有商务,在综合类的地产公司中又分两种,一种是产品有住宅、办公楼、酒店,花样非常多,每一种都不太标准化,另外一种是产品适度多样化。万通地产是一个按照专业化和标准化方式对产品来生产的一家综合类的地产公司。万通地产产品适度多样化,以写字楼为核心的建筑综合体“万通中心”,万通地产的商务不动产是按标准化的复制,而不是随意这样扩张。万通地产的定制服务已成长五年,是行业绝对的领先者。 第二个问题:你是区域性的,还是全国性的?摩根曾总结过一个规律:跨地区经营要标准化,集中区域经营要产品多样化.。即跨地区经营用地区来规避风险,集中区域经营用产品来规避风险。根据这个说法,万通地产是集中性的经营,而不是全国性的经营。而万科就是全国性经营。快速复制的单一产品,在制造业方面很有优势,房地产的产品复制前提是国内必须处于以住宅产品为主导的快速新房供应的环境。GDP在3000到6000美金之间,万科的模式肯定是成功的。万通地产的集中化经营这个战略前提是必须在一个经济总量足够大的一个区域内给集中化。比如在宁夏银川,再集中还不如一个北京市海淀区。也就是说万通地产在北京、天津首都经济圈,它的经济总量相当于大概十个省,北京一个区域就相当与中等的省市的经济总量。所以在京津两地首都经济圈发展能使我们办成一个区域性的龙头公司,同时具有全国性影响。因为它的总量足够大、规模足够大。 第三种问题:战略的目标是什么?万科现在无疑是中国住宅公司的第一,也是亚洲的住宅公司的第一,并且每年以差不多50%的速度增长,很快会成为全球住宅公司的第一。那么万通地产的战略目标是什么呢?我们在三年之内要成为中国北方地区最大的公司。第二个我们希望三年之后成为中国最大的商业不动产的公司,也就是说我们会在头三年积极布局、安排万通中心这个产品标准化的复制,三年之后成为国内最大的商业不动产的公司,主要的标志就是我们在中国GDP6000美金以上的城市的核心地带布局万通中心,而且用一种相对标准化和可以快速复制的模式,也就是实行万通地产坚持的“美国模式”来扩张我们的商业不动产。 在此目标下怎么做土地储备?目前资本市场投资人、分析师都以土地储备的规模来看公司的价值。似乎是有地就算田。但我们的观点有所不同,我们研究结果证明,一个公司的成长、成功跟土地多少没

 

    有人会问,那万通用什么来保证战略的实施?那我想有三条决胜未来的法宝,第一、国家把滨海新区列为战略发展重点的经济成长背景,为我们将业务聚焦在滨海新区提供了一个很大的支持。所以借着这样一个大潮和这样一个推动力,我们自然可以使战略落到实处。

 

根据上半年业绩发布,万通地产在整个资本市场处于中间偏上的位置,国内85家房地产上市A股公司中万通的市值按总资产排二十位左右,公司净现金流量排在第八位,其它各项指标也都优于中位数。在这种情况下,我们仍然面临着很多竞争性的挑战。最近在与投资者交谈和路演时有几点感受很值得我们重视: 公司的战略要特别精细。八十多家地产公司都要回答投资者同样的三个问题,第一,你是住宅公司还是综合类的地产公司?万科回答属于前者,所以它叫住宅公司,单一产品全国化经营,标准化生产、规模化增长、精细化管理,以技术服务取胜;综合类的公司即除了住宅还有商务,在综合类的地产公司中又分两种,一种是产品有住宅、办公楼、酒店,花样非常多,每一种都不太标准化,另外一种是产品适度多样化。万通地产是一个按照专业化和标准化方式对产品来生产的一家综合类的地产公司。万通地产产品适度多样化,以写字楼为核心的建筑综合体“万通中心”,万通地产的商务不动产是按标准化的复制,而不是随意这样扩张。万通地产的定制服务已成长五年,是行业绝对的领先者。 第二个问题:你是区域性的,还是全国性的?摩根曾总结过一个规律:跨地区经营要标准化,集中区域经营要产品多样化.。即跨地区经营用地区来规避风险,集中区域经营用产品来规避风险。根据这个说法,万通地产是集中性的经营,而不是全国性的经营。而万科就是全国性经营。快速复制的单一产品,在制造业方面很有优势,房地产的产品复制前提是国内必须处于以住宅产品为主导的快速新房供应的环境。GDP在3000到6000美金之间,万科的模式肯定是成功的。万通地产的集中化经营这个战略前提是必须在一个经济总量足够大的一个区域内给集中化。比如在宁夏银川,再集中还不如一个北京市海淀区。也就是说万通地产在北京、天津首都经济圈,它的经济总量相当于大概十个省,北京一个区域就相当与中等的省市的经济总量。所以在京津两地首都经济圈发展能使我们办成一个区域性的龙头公司,同时具有全国性影响。因为它的总量足够大、规模足够大。 第三种问题:战略的目标是什么?万科现在无疑是中国住宅公司的第一,也是亚洲的住宅公司的第一,并且每年以差不多50%的速度增长,很快会成为全球住宅公司的第一。那么万通地产的战略目标是什么呢?我们在三年之内要成为中国北方地区最大的公司。第二个我们希望三年之后成为中国最大的商业不动产的公司,也就是说我们会在头三年积极布局、安排万通中心这个产品标准化的复制,三年之后成为国内最大的商业不动产的公司,主要的标志就是我们在中国GDP6000美金以上的城市的核心地带布局万通中心,而且用一种相对标准化和可以快速复制的模式,也就是实行万通地产坚持的“美国模式”来扩张我们的商业不动产。 在此目标下怎么做土地储备?目前资本市场投资人、分析师都以土地储备的规模来看公司的价值。似乎是有地就算田。但我们的观点有所不同,我们研究结果证明,一个公司的成长、成功跟土地多少没

    第二、美国模式的潜力凸现。美国模式说简单了,是一个商业不动产的模式,也就是说在高度的分工了和专业化的条件下,依托于发达的不动产金融,使商务不动产的持有成本降低,流动速度加快,资本回报率提高。这是美国模式。举个例子,下一步我们在一些城市,可以把拿地、报建、施工这一部分都外包出去,而我们只是在产品规划、招租、财务安排上面来介入,把核心能力集中在这,最终资本回报率会大大超越按照传统方法做商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现,在未来的几年,大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。

 

    第三个法宝,就是我们讲的万通的价值观。万通的价值观是一个学好的价值观,也就是“好人、好事、好钱”,“学先进、傍大款、走正道”等等。我们会努力,这个价值观在过去这么多年都体现在很多方面,比如通过跟国营企业(泰达)合作,跟外资(香港置地)合作,都非常顺利和成功,证明我们的价值观正确的,万通是诚信、负责、专业的。另外在过去十多年中,万通能一以贯之地认真经营,认真“买单”,该分红分红,善待员工,善待客户,保护股东利益,不断完善治理结构,都是保证我们战略实施成功的一个条件。这些是万通的回答,我们也希望投资者能够认可和肯定我们这样的战略选择。

有必然联系。在前两个周期的波动中,死的最快的是地多的人。盲目的土地储备带来巨大的投资陷阱,即投资增长、利润增长、销售增长、总资产规模增长、市值增长,但负债率也增长,更重要的是每股产生的净现金流量为负。比如从上半年收入年报来看,土地储备最多的几家公司,现金流全是负的。也就是说如果他们不经过本轮市场的融资,拿到几十亿、上百亿,他们的现金流就出现很大问题。这是一个长期存在的商业模式导致的土地储备上的一个投资陷阱。 我们国家的土地国家所有,两年不开发政府就要收回。这和私人产品制度、土地私有制情况不一样。在台湾你可能七十年前买的一块地,今天还在开发,但在中国不可能,土地储备越多,增值税缴纳越多,资产负债率提高,周转速度加减缓,增产速度变慢,整个公司负担加重了。 土地从来不是一个物理概念和地理概念。纽约人均GDP6万美金的时候,纽约市长包括纽约的招商部门,天天带人去看地。为什么?土地是一个经济概念,如果今天我们的土地涨到十万美金一平米,那北京所有的房子都可以推倒重盖,地就出现了。另外,土地的平面是有限的,但空间是无限的,因为做房地产生意是做空间的生意,不是做平面的生意,也就是说只要政府多批容积率,马上等于地又增加了。再加上我们是一个大陆经济体,不是香港这样城邦经济,我们的腹地非常大,一条三环路,两边盖满差不多二十年。说四环路我相信要25年到30年才能盖完,所以公路交通的延伸、轻铁、地铁、高速公路的修建都会使土地一下增加非常多。在这种情况下,万通对土地采取理性的方法——做有限滚动和经营式的土地储备。不管投资者现在怎么样评价,我们此时要根投资者说明我们对这个事情的看法是有道理的。所谓有限,是根据我们的财务能力和安全需要尽可能大的扩大土地储备,前提是净资产收率不降低,现金流量为正,负债率不超过50%。所谓滚动,即我们根据每年消化的情况进行土地储备。所谓经营式储备,即我们不是纯购买式储备,拿一块地放着,一直等到最后一平分米卖完,只要有适当的条件,只要经营上需要,我们可以跟别人合作或者转让出去。我们这样是对投资者最大的负责任,而不能为迎合现在市面上的投资气氛,把地越做越大,风险也越做越大。 有人会问,那万通用什么来保证战略的实施?那我想有三条决胜未来的法宝,第一、国家把滨海新区列为战略发展重点的经济成长背景,为我们将业务聚焦在滨海新区提供了一个很大的支持。所以借着这样一个大潮和这样一个推动力,我们自然可以使战略落到实处。 第二、美国模式的潜力凸现。美国模式说简单了,是一个商业不动产的模式,也就是说在高度的分工了和专业化的条件下,依托于发达的不动产金融,使商务不动产的持有成本降低,流动速度加快,资本回报率提高。这是美国模式。举个例子,下一步我们在一些城市,可以把拿地、报建、施工这一部分都外包出去,而我们只是在产品规划、招租、财务安排上面来介入,把核心能力集中在这,最终资本回报率会大大超越按照传统方法做

 

    过去十几年证明万通地产是一个战略先导型的企业,我们“站在未来安排今天”,不是凭空来说,北京是人均GDP6000美金的城市,纽约是60000,我们时刻站在6000到60000美金之间,对任何一个点都力求找到相应的联系,这中间的一些做法都属于我们站在未来安排今天的一些具体操作。战略先导,这都不是空话,它是可操作的。我们是有很多学习的标杆,近的是万科,远的全世界有很多好的企业;在商务不动产领域,近的是香港置地,远的是美国的土耳圣地。

 

    既有战略,又有保证战略实施的手段,还有具体学习的标杆,我们相信这样踏实的努力,一定是会结出丰硕的成果。

 

商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现,在未来的几年,大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。 第三个法宝,就是我们讲的万通的价值观。万通的价值观是一个学好的价值观,也就是“好人、好事、好钱”,“学先进、傍大款、走正道”等等。我们会努力,这个价值观在过去这么多年都体现在很多方面,比如通过跟国营企业(泰达)合作,跟外资(香港置地)合作,都非常顺利和成功,证明我们的价值观正确的,万通是诚信、负责、专业的。另外在过去十多年中,万通能一以贯之地认真经营,认真“买单”,该分红分红,善待员工,善待客户,保护股东利益,不断完善治理结构,都是保证我们战略实施成功的一个条件。这些是万通的回答,我们也希望投资者能够认可和肯定我们这样的战略选择。 过去十几年证明万通地产是一个战略先导型的企业,我们“站在未来安排今天”,不是凭空来说,北京是人均GDP6000美金的城市,纽约是60000,我们时刻站在6000到60000美金之间,对任何一个点都力求找到相应的联系,这中间的一些做法都属于我们站在未来安排今天的一些具体操作。战略先导,这都不是空话,它是可操作的。我们是有很多学习的标杆,近的是万科,远的全世界有很多好的企业;在商务不动产领域,近的是香港置地,远的是美国的土耳圣地。 既有战略,又有保证战略实施的手段,还有具体学习的标杆,我们相信这样踏实的努力,一定是会结出丰硕的成果。 转载于冯仑个人电子杂志:《风马牛》第十二期 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com 转载于冯仑个人电子杂志:《风马牛》第十二期

根据上半年业绩发布,万通地产在整个资本市场处于中间偏上的位置,国内85家房地产上市A股公司中万通的市值按总资产排二十位左右,公司净现金流量排在第八位,其它各项指标也都优于中位数。在这种情况下,我们仍然面临着很多竞争性的挑战。最近在与投资者交谈和路演时有几点感受很值得我们重视: 公司的战略要特别精细。八十多家地产公司都要回答投资者同样的三个问题,第一,你是住宅公司还是综合类的地产公司?万科回答属于前者,所以它叫住宅公司,单一产品全国化经营,标准化生产、规模化增长、精细化管理,以技术服务取胜;综合类的公司即除了住宅还有商务,在综合类的地产公司中又分两种,一种是产品有住宅、办公楼、酒店,花样非常多,每一种都不太标准化,另外一种是产品适度多样化。万通地产是一个按照专业化和标准化方式对产品来生产的一家综合类的地产公司。万通地产产品适度多样化,以写字楼为核心的建筑综合体“万通中心”,万通地产的商务不动产是按标准化的复制,而不是随意这样扩张。万通地产的定制服务已成长五年,是行业绝对的领先者。 第二个问题:你是区域性的,还是全国性的?摩根曾总结过一个规律:跨地区经营要标准化,集中区域经营要产品多样化.。即跨地区经营用地区来规避风险,集中区域经营用产品来规避风险。根据这个说法,万通地产是集中性的经营,而不是全国性的经营。而万科就是全国性经营。快速复制的单一产品,在制造业方面很有优势,房地产的产品复制前提是国内必须处于以住宅产品为主导的快速新房供应的环境。GDP在3000到6000美金之间,万科的模式肯定是成功的。万通地产的集中化经营这个战略前提是必须在一个经济总量足够大的一个区域内给集中化。比如在宁夏银川,再集中还不如一个北京市海淀区。也就是说万通地产在北京、天津首都经济圈,它的经济总量相当于大概十个省,北京一个区域就相当与中等的省市的经济总量。所以在京津两地首都经济圈发展能使我们办成一个区域性的龙头公司,同时具有全国性影响。因为它的总量足够大、规模足够大。 第三种问题:战略的目标是什么?万科现在无疑是中国住宅公司的第一,也是亚洲的住宅公司的第一,并且每年以差不多50%的速度增长,很快会成为全球住宅公司的第一。那么万通地产的战略目标是什么呢?我们在三年之内要成为中国北方地区最大的公司。第二个我们希望三年之后成为中国最大的商业不动产的公司,也就是说我们会在头三年积极布局、安排万通中心这个产品标准化的复制,三年之后成为国内最大的商业不动产的公司,主要的标志就是我们在中国GDP6000美金以上的城市的核心地带布局万通中心,而且用一种相对标准化和可以快速复制的模式,也就是实行万通地产坚持的“美国模式”来扩张我们的商业不动产。 在此目标下怎么做土地储备?目前资本市场投资人、分析师都以土地储备的规模来看公司的价值。似乎是有地就算田。但我们的观点有所不同,我们研究结果证明,一个公司的成长、成功跟土地多少没《风马牛》全部精彩内容尽在 根据上半年业绩发布,万通地产在整个资本市场处于中间偏上的位置,国内85家房地产上市A股公司中万通的市值按总资产排二十位左右,公司净现金流量排在第八位,其它各项指标也都优于中位数。在这种情况下,我们仍然面临着很多竞争性的挑战。最近在与投资者交谈和路演时有几点感受很值得我们重视: 公司的战略要特别精细。八十多家地产公司都要回答投资者同样的三个问题,第一,你是住宅公司还是综合类的地产公司?万科回答属于前者,所以它叫住宅公司,单一产品全国化经营,标准化生产、规模化增长、精细化管理,以技术服务取胜;综合类的公司即除了住宅还有商务,在综合类的地产公司中又分两种,一种是产品有住宅、办公楼、酒店,花样非常多,每一种都不太标准化,另外一种是产品适度多样化。万通地产是一个按照专业化和标准化方式对产品来生产的一家综合类的地产公司。万通地产产品适度多样化,以写字楼为核心的建筑综合体“万通中心”,万通地产的商务不动产是按标准化的复制,而不是随意这样扩张。万通地产的定制服务已成长五年,是行业绝对的领先者。 第二个问题:你是区域性的,还是全国性的?摩根曾总结过一个规律:跨地区经营要标准化,集中区域经营要产品多样化.。即跨地区经营用地区来规避风险,集中区域经营用产品来规避风险。根据这个说法,万通地产是集中性的经营,而不是全国性的经营。而万科就是全国性经营。快速复制的单一产品,在制造业方面很有优势,房地产的产品复制前提是国内必须处于以住宅产品为主导的快速新房供应的环境。GDP在3000到6000美金之间,万科的模式肯定是成功的。万通地产的集中化经营这个战略前提是必须在一个经济总量足够大的一个区域内给集中化。比如在宁夏银川,再集中还不如一个北京市海淀区。也就是说万通地产在北京、天津首都经济圈,它的经济总量相当于大概十个省,北京一个区域就相当与中等的省市的经济总量。所以在京津两地首都经济圈发展能使我们办成一个区域性的龙头公司,同时具有全国性影响。因为它的总量足够大、规模足够大。 第三种问题:战略的目标是什么?万科现在无疑是中国住宅公司的第一,也是亚洲的住宅公司的第一,并且每年以差不多50%的速度增长,很快会成为全球住宅公司的第一。那么万通地产的战略目标是什么呢?我们在三年之内要成为中国北方地区最大的公司。第二个我们希望三年之后成为中国最大的商业不动产的公司,也就是说我们会在头三年积极布局、安排万通中心这个产品标准化的复制,三年之后成为国内最大的商业不动产的公司,主要的标志就是我们在中国GDP6000美金以上的城市的核心地带布局万通中心,而且用一种相对标准化和可以快速复制的模式,也就是实行万通地产坚持的“美国模式”来扩张我们的商业不动产。 在此目标下怎么做土地储备?目前资本市场投资人、分析师都以土地储备的规模来看公司的价值。似乎是有地就算田。但我们的观点有所不同,我们研究结果证明,一个公司的成长、成功跟土地多少没http://www.FengMaNiu.com

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_46f42eca01000c9a.html) - 万通地产给投资者的回答_冯仑_新浪博客
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