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冯言冯语·风马牛

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日志

 
 

野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(二)  

2008-04-30 17:05:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:
好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。
今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。

现场提问:社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了?
第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
  这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:
  关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我
  第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。
  第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。
  政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。
所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:
  首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。
  假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。
  实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。
  这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我
  那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:
  一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我

现场提问:
  我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到?

冯仑:社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
  这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:
  冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。
我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:
  我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我一直想这个事情,在座人都有经验,当你面临青春期的儿子或者说女儿的时候,你会怎么看他,周围人怎么看他,他自己怎么看他,事实上今天的中国市场经济发展到今天,全球概念来说是青春期,全世界不适应,突然身边来一个儿子,长到一米八了,比你还高,你究竟把他当大人看还是当小孩看,你把他当大男人这样子平辈看吗?你是父亲,认为他是小孩,我周围人这样讲,前面站这么一个人,原来是儿子,现在不能打了,比你还高,现在不能骂了,他晚上出去偷偷约会,全球都不适应了,法国、美国都不适应,这么大一个经济体,全球第二了,怎么弄,他们的反映就像我们的家长对待一个青春期的儿子,也经常反应错了,另外一个方面我们自己青春期以后自己很难处理,你究竟见到一个大人是握手还是不握手,我印象当中那个时候,有一次在书店被一个大人握手,他感觉很兴奋,他把你当大人,你也想让大人承认,但是自己不够自信,经常又躲在自己的空间里面解决自己的苦恼。
  中国的市场经济就变成这样一个准确,我们面对全球的时候,我们有时候自己跟非洲打交道,大国方式打交道还是仍然像过去一样作为第三世界发展中国家,作为一个穷国跟他们打交道,有时候用一种大国状态,有时候到了西方老强调自己是发展中国家,用穷国小国方式来打交道,我们也不适应。
  房地产市场跟政府关系同样这样,政府管房地产也是不知道长出来这些东西怎么管,面对一个青春期的市场,青春期的孩子,我们能做的事情就是等待,等到二十岁、三十岁,娶了媳妇就正常了,青春期骚动过去了,青春期这段时间全家都乱,我不知道你们怎么样,爷爷奶奶着急,他自己这阵子也苦恼,大概两三年时间这样。
  中国市场经济处于这个时期,全世界蒙了,中国自己找感觉,有时候不知道怎么找,房地产市场也是,政府管一部分,市场管一部分,究竟怎么管,那么政府有时候会采取一些过渡的办法,就相当于一个孩子早恋,什么叫做早恋呢?我曾经碰到这样一个问题,我跟孩子聊天,想来想去,第一人的幸福跟几岁谈恋爱一点关系没有,每个人开始谈恋爱时间不一样,十六岁谈恋爱的幸福十八岁谈恋爱的幸福不知道,这是第一。主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我
  第二根据人的年龄情况看,今天认为的早恋,在以前认为是晚恋,过渡管理就导致什么呢?逃避,或者说本来不恋的就变成练了,老师、家长都来谈话,两个人同病相怜,真上了床了,老师说你看我就知道,问题的产生,本来不是问题,面对青春期的问题,政府有时候会过度管理,有时候不是问题,真的管理成问题,也的时候管理不到位,我跟孩子讲的第二个,我发现跟谁恋爱,一定是有关系的,所以我就重点告诉你跟谁恋爱可能什么结果,一共全世界有多少种可能,你自己选一种,当然我说的可能不对,我跟他讲这样,我告诉他法律要求对孩子有监护权,未成年人保护法有规定,你不要把我坐牢就行了,你的活动范围,首先知道你在哪,第二不知道在哪也行,但是警察要看得见你,有这两点爱在哪就在哪,管理到这个尺度合理的,结果我认为很正向的,他出去约会两次,会来以后说没啥意思,为什么?因为跟谁恋爱他说不是我要的人,现在很成熟了。
  这就是说一个政府管一个市场经济,既不能管过大,也不能管错位,这是很难的事情,我的回答要等待一段时间,让政府来适应我们青春期的市场,包括房地产的市场,让他知道管到什么样的分寸最好,万一管过大了,我们也必须歌颂党、歌颂社会。 搜房网提问:社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
  万通现在已经进入了杭州市场,您现在这个时候选择进入杭州市场,是出于什么样的考虑,在杭州这边拓展计划是什么样,第二个问题您曾经说过媳妇多不一定幸福,土地多不一定挣钱,您对土地储备怎么看的? 冯仑:
  这不是现在时,应该是完成时,我们对杭州一直非常有信心,我们四年前开始盯这块地,盯三了年才拆迁完拍卖,我们才拿到,今年十月份下半年会开工,也就是说我们对这个市场信心不是现在时,四年前我们就开始跟踪准备要买这块地,拆也拆不完,拖了三年在拿到这个地,我们对这个项目非常有信心,今年会开工,我们未来希望杭州各方面朋友合作,一起成长。
  至于对土地的看法,这是一个很有意思的话题,我多讲两句中国房地产简单的历史,中国为什么会形成土地崇拜?甚至更早时候的处女崇拜一样,似乎有了土地一切就解决了,主要是从香港演变过来房地产的观念,香港在六十年代后期,华资和英资竞争的过程当中,英资在中环的地方,是商务不动产,华资钱比较少,主要是城市化的住宅,霍英东因为钱少开始分层分户卖,就是我们今天楼花的制度,建立这样楼花的制度以后,遗憾的是红卫兵一捣乱一烧,把霍英东的一个项目弄去了,也就不做了,在香港形成了买地盖房卖楼花这样一套整个运作模式,这个基本上是华资的模式,在香港因为是快速卖,对土地老是有饥渴,香港是城邦经济,一个城市就是一个经济体,正因为这样的土地变成绝对稀缺,而且土地是私有,这样的话任何人拥有土地,对未来的财富有决定性的影响,所以在香港的地产商先天就有一个概念:土地、土地、土地,然后是储备、储备、储备。
  中国改革开放以后,中国的房地产从深圳开始的,第一住宅公司多,第二个卖楼花的,第三对土地总是有需求,但是土地储备到底应该怎么看?从九九年以后,万通一直提出一个概念,第一土地是无限的,第二要有限的储备,而不能无限扩张,第三是应该性的储备,而不是存货储备,讲了很多概念,为什么讲这样呢?因为我一直发现一件事情很奇怪,零三年我去纽约做项目乱跑,发现国内老是地没了,这儿是唯一的,说的似乎不娶媳妇就断子绝孙,到最终还是有很多女人,于是到纽约以后,发现老有人带我去看地,我说不对啊,按照中国的概念,纽约早该没地了,哪有地啊,这里一会儿是军事基地,一会儿这个楼改了,房地产行业还是在做,每年销售建设还增长,我发现国人对房地产土地概念有一个很大的误解,第一土地不是平面概念,虽然我们踩在平面上,但是房地产做的是空间生意,不是做平面生意,房地产一定做的是窥见生意,不像我们国画画家一样做平面生意,一尺一尺卖,我们卖的是空间,只要容积率,那就可以无限上下,有容积率买卖,这个生意显然是空间生意。
  第二个土地是经济资源,是由稀缺性定价格的,而不是一个像空气一样的,也就是说今天在这个地方一万平米,这是一个现在的需求定价,假定说这里变成一万美金一平米,那也人拆吗?有的,这样拆了再盖地又出来了,每个地产商开发的地,曾经没有被人类的足迹践踏过吗?最是在前面有人盖过房子的地方,也就是说只要经济不断发展,容积率不断改变,那地是无限的,这才能解释为什么纽约今天还有地,否则不能解释。
  东京今天还有房地产,还在做,正因为这样,我们对土地储备改变一个看法,第一步要被这些人吓倒,谁告诉我再不做就没有地了,我们根据必要储备两到三年够开发了,第二个我们兼顾到国内是国有土地,而不是私人土地,私人土地哪怕过度储备,留给子孙,中国土地多了可能收掉了,留给子孙没有用。 冯仑:
  我们上市公司报表研究,当时A股十多家房地产公司研究,没有发现一家通过土地度过经济周期问题,反而是土地多而出现问题,这使中国的房地产出现自杀式增长的悖论,销售增长、利润增长、资产增长,但是负债增长、每股现金流是负的,你说做房地产,似乎都忘了这些事,去年A股市场万通在一百三十五家房地产公司,市值在十六位,现金是第五位,我们的现金是正的,而不是负的。
  所以综合这些因素,我们对土地储备奉劝大家用自己的判断研究这些事情,而不是盲目跟分析师走,分析师是一些什么人呢?就跟杨受成一样的人一样的,投行、券商,最近恒大上市未能成功,充分表现投行、券商的决策,他让你红就可以红,让你当冷明星,就让你做小姐贱买,他给你中间不断借钱买衣服、买口红,让你红,你红不了就亏本,赶紧卖了,先还口红钱,这些人本身不是让你自主正确判断做企业的。
  一个董事长问他房地产,如果回答跟财经记者一样就不投资,如果回答跟财经记者不一样的,那可以投资,你在这行做,跟财经记者一样,财经记者说土地、市盈率,你牙医,说的跟我一样的,谁到你这儿看牙,很多董事长都按财经记者做事,这就出问题了。
  房地产今天是什么阶段?两百年的房地产当中,地产有三次角色转换,第一个是地主加工头,在美国曾经也是这样的,大家记住泰坦尼克号当时一个女性怀孕了,她的先生自己很绅士地牺牲了,把太太送上了穿,这个人是地产商,他就是地主,他死了,后来不做这个事,第二代就是厂长加资本家,万科就是这样的,工厂化生产,又是工厂、又是上市公司,到纽约六万美金GDP,纽约大地产公司,都是导演加纸片,跟张艺谋一样,纽约的大地产过来折腾,其实都不花自己钱的,跟张艺谋一样,今天没有人版权是谁的,谁投资的,张艺谋没有版权、没有投资,赚得最多,权益金加制片费、票房分帐,最终会变成导演加制片人。
  我们应该深刻理解这个行业,土地在这个行业当中并不是最重要决定成败的因素,最重要是战略、对行业的理解,对管理的仔细研究认真做好企业。
  你回头看万科,万科的土地储备,在行业里面的生产规模一直很少的,不是很多的,一年干一千万平米,他储备三千万平米,算多吗?不多,所以明年可能看到一千二百平米,六万到六万五千套交给客户,求最大的原来四万到四万五千套,土地问题深刻反映了一个地产商怎么样理解这个生意、理解这个过程,我们讲美国模式,实际上就是讲怎样做厂长加资本家、导演加制片人,而不是地主加工头,人家买地你也买地,这样才能改善你的商业模式,让你的企业度过一个又一个的波动,谢谢。 现场提问:一直想这个事情,在座人都有经验,当你面临青春期的儿子或者说女儿的时候,你会怎么看他,周围人怎么看他,他自己怎么看他,事实上今天的中国市场经济发展到今天,全球概念来说是青春期,全世界不适应,突然身边来一个儿子,长到一米八了,比你还高,你究竟把他当大人看还是当小孩看,你把他当大男人这样子平辈看吗?你是父亲,认为他是小孩,我周围人这样讲,前面站这么一个人,原来是儿子,现在不能打了,比你还高,现在不能骂了,他晚上出去偷偷约会,全球都不适应了,法国、美国都不适应,这么大一个经济体,全球第二了,怎么弄,他们的反映就像我们的家长对待一个青春期的儿子,也经常反应错了,另外一个方面我们自己青春期以后自己很难处理,你究竟见到一个大人是握手还是不握手,我印象当中那个时候,有一次在书店被一个大人握手,他感觉很兴奋,他把你当大人,你也想让大人承认,但是自己不够自信,经常又躲在自己的空间里面解决自己的苦恼。   中国的市场经济就变成这样一个准确,我们面对全球的时候,我们有时候自己跟非洲打交道,大国方式打交道还是仍然像过去一样作为第三世界发展中国家,作为一个穷国跟他们打交道,有时候用一种大国状态,有时候到了西方老强调自己是发展中国家,用穷国小国方式来打交道,我们也不适应。   房地产市场跟政府关系同样这样,政府管房地产也是不知道长出来这些东西怎么管,面对一个青春期的市场,青春期的孩子,我们能做的事情就是等待,等到二十岁、三十岁,娶了媳妇就正常了,青春期骚动过去了,青春期这段时间全家都乱,我不知道你们怎么样,爷爷奶奶着急,他自己这阵子也苦恼,大概两三年时间这样。   中国市场经济处于这个时期,全世界蒙了,中国自己找感觉,有时候不知道怎么找,房地产市场也是,政府管一部分,市场管一部分,究竟怎么管,那么政府有时候会采取一些过渡的办法,就相当于一个孩子早恋,什么叫做早恋呢?我曾经碰到这样一个问题,我跟孩子聊天,想来想去,第一人的幸福跟几岁谈恋爱一点关系没有,每个人开始谈恋爱时间不一样,十六岁谈恋爱的幸福十八岁谈恋爱的幸福不知道,这是第一。   第二根据人的年龄情况看,今天认为的早恋,在以前认为是晚恋,过渡管理就导致什么呢?逃避,或者说本来不恋的就变成练了,老师、家长都来谈话,两个人同病相怜,真上了床了,老师说你看我就知道,问题的产生,本来不是问题,面对青春期的问题,政府有时候会过度管理,有时候不是问题,真的管理成问题,也的时候管理不到位,我跟孩子讲的第二个,我发现跟谁恋爱,一定是有关系的,所以我就重点告诉你跟谁恋爱可能什么结果,一共全世界有多少种可能,你自己选一种,当然我说的可能不对,我跟他讲这样,我告诉他法律要求对孩子有监护权,未成年人保护法有规定,你不要把我坐牢就行了,你的活动范围,首先知道你在哪,第二不知道在哪也行,但是警察要看得见你,有这两点爱在哪就在哪,管理到这个尺度合理的,结果我认为很正向的,他出去约会两次,会来以后说没啥意思,为什么?因为跟谁恋爱他说不是我要的人,现在很成熟了。   这就是说一个政府管一个市场经济,既不能管过大,也不能管错位,这是很难的事情,我的回答要等待一段时间,让政府来适应我们青春期的市场,包括房地产的市场,让他知道管到什么样的分寸最好,万一管过大了,我们也必须歌颂党、歌颂社会。 搜房网提问:   万通现在已经进入了杭州市场,您现在这个时候选择进入杭州市场,是出于什么样的考虑,在杭州这边拓展计划是什么样,第二个问题您曾经说过媳妇多不一定幸福,土地多不一定挣钱,您对土地储备怎么看的? 冯仑:   这不是现在时,应该是完成时,我们对杭州一直非常有信心,我们四年前开始盯这块地,盯三了年才拆迁完拍卖,我们才拿到,今年十月份下半年会开工,也就是说我们对这个市场信心不是现在时,四年前我们就开始跟踪准备要买这块地,拆也拆不完,拖了三年在拿到这个地,我们对这个项目非常有信心,今年会开工,我们未来希望杭州各方面朋友合作,一起成长。   至于对土地的看法,这是一个很有意思的话题,我多讲两句中国房地产简单的历史,中国为什么会形成土地崇拜?甚至更早时候的处女崇拜一样,似乎有了土地一切就解决了,主要是从香港演变过来房地产的观念,香港在六十年代后期,华资和英资竞争的过程当中,英资在中环的地方,是商务不动产,华资钱比较少,主要是城市化的住宅,霍英东因为钱少开始分层分户卖,就是我们今天楼花的制度,建立这样楼花的制度以后,遗憾的是红卫兵一捣乱一烧,把霍英东的一个项目弄去了,也就不做了,在香港形成了买地盖房卖楼花这样一套整个运作模式,这个基本上是华资的模式,在香港因为是快速卖,对土地老是有饥渴,香港是城邦经济,一个城市就是一个经济体,正因为这样的土地变成绝对稀缺,而且土地是私有,这样的话任何人拥有土地,对未来的财富有决定性的影响,所以在香港的地产商先天就有一个概念:土地、土地、土地,然后是储备、储备、储备。   中国改革开放以后,中国的房地产从深圳开始的,第一住宅公司多,第二个卖楼花的,第三对土地总是有需求,但是土地储备到底应该怎么看?从九九年以后,万通一直提出一个概念,第一土地是无限的,第二要有限的储备,而不能无限扩张,第三是应该性的储备,而不是存货储备,讲了很多概念,为什么讲这样呢?因为我一直发现一件事情很奇怪,零三年我去纽约做项目乱跑,发现国内老是地没了,这儿是唯一的,说的似乎不娶媳妇就断子绝孙,到最终还是有很多女人,于是到纽约以后,发现老有人带我去看地,我说不对啊,按照中国的概念,纽约早该没地了,哪有地啊,这里一会儿是军事基地,一会儿这个楼改了,房地产行业还是在做,每年销售建设还增长,我发现国人对房地产土地概念有一个很大的误解,第一土地不是平面概念,虽然我们踩在平面上,但是房地产做的是空间生意,不是做平面生意,房地产一定做的是窥见生意,不像我们国画画家一样做平面生意,一尺一尺卖,我们卖的是空间,只要容积率,那就可以无限上下,有容积率买卖,这个生意显然是空间生意。   第二个土地是经济资源,是由稀缺性定价格的,而不是一个像空气一样的,也就是说今天在这个地方一万平米,这是一个现在的需求定价,假定说这里变成一万美金一平米,那也人拆吗?有的,这样拆了再盖地又出来了,每个地产商开发的地,曾经没有被人类的足迹践踏过吗?最是在前面有人盖过房子的地方,也就是说只要经济不断发展,容积率不断改变,那地是无限的,这才能解释为什么纽约今天还有地,否则不能解释。   东京今天还有房地产,还在做,正因为这样,我们对土地储备改变一个看法,第一步要被这些人吓倒,谁告诉我再不做就没有地了,我们根据必要储备两到三年够开发了,第二个我们兼顾到国内是国有土地,而不是私人土地,私人土地哪怕过度储备,留给子孙,中国土地多了可能收掉了,留给子孙没有用。 冯仑:   我们上市公司报表研究,当时A股十多家房地产公司研究,没有发现一家通过土地度过经济周期问题,反而是土地多而出现问题,这使中国的房地产出现自杀式增长的悖论,销售增长、利润增长、资产增长,但是负债增长、每股现金流是负的,你说做房地产,似乎都忘了这些事,去年A股市场万通在一百三十五家房地产公司,市值在十六位,现金是第五位,我们的现金是正的,而不是负的。   所以综合这些因素,我们对土地储备奉劝大家用自己的判断研究这些事情,而不是盲目跟分析师走,分析师是一些什么人呢?就跟杨受成一样的人一样的,投行、券商,最近恒大上市未能成功,充分表现投行、券商的决策,他让你红就可以红,让你当冷明星,就让你做小姐贱买,他给你中间不断借钱买衣服、买口红,让你红,你红不了就亏本,赶紧卖了,先还口红钱,这些人本身不是让你自主正确判断做企业的。   一个董事长问他房地产,如果回答跟财经记者一样就不投资,如果回答跟财经记者不一样的,那可以投资,你在这行做,跟财经记者一样,财经记者说土地、市盈率,你牙医,说的跟我一样的,谁到你这儿看牙,很多董事长都按财经记者做事,这就出问题了。   房地产今天是什么阶段?两百年的房地产当中,地产有三次角色转换,第一个是地主加工头,在美国曾经也是这样的,大家记住泰坦尼克号当时一个女性怀孕了,她的先生自己很绅士地牺牲了,把太太送上了穿,这个人是地产商,他就是地主,他死了,后来不做这个事,第二代就是厂长加资本家,万科就是这样的,工厂化生产,又是工厂、又是上市公司,到纽约六万美金GDP,纽约大地产公司,都是导演加纸片,跟张艺谋一样,纽约的大地产过来折腾,其实都不花自己钱的,跟张艺谋一样,今天没有人版权是谁的,谁投资的,张艺谋没有版权、没有投资,赚得最多,权益金加制片费、票房分帐,最终会变成导演加制片人。   我们应该深刻理解这个行业,土地在这个行业当中并不是最重要决定成败的因素,最重要是战略、对行业的理解,对管理的仔细研究认真做好企业。   你回头看万科,万科的土地储备,在行业里面的生产规模一直很少的,不是很多的,一年干一千万平米,他储备三千万平米,算多吗?不多,所以明年可能看到一千二百平米,六万到六万五千套交给客户,求最大的原来四万到四万五千套,土地问题深刻反映了一个地产商怎么样理解这个生意、理解这个过程,我们讲美国模式,实际上就是讲怎样做厂长加资本家、导演加制片人,而不是地主加工头,人家买地你也买地,这样才能改善你的商业模式,让你的企业度过一个又一个的波动,谢谢。 现场提问:   我们是金融投资班,对投资很感兴趣,我想问房地产行业最近看到一个现象,一个是预售速度加慢,另外开发商资金面紧张,第三个国家税收土地政策税清算动真格了,我们也知道今年的房地产行业利润不会有很大的影响,可能会有比较高的增长,担心明后年能否持续稳定发展,我研究了房地产行业前面几位大的公司,负债率比较高,包括万科,剔除预售帐款还好,招商地产、宝丽都比较高,现金流都比较高,在这个行业里面我要向你请教一下,在这个行业未来三年,今年我觉得这个业绩没有大影响,包括潘石屹也讲了,一百天内房地产行业会大洗牌,你怎么看这个行业未来三年的洗牌? 冯仑:   你说的这些问题大家都看到,但是整个应该看这个行业的商业模式是一个非常简单的拷贝香港,资金环境、财务环境一样的,你要做投资实际上有两类公司可以投的,我自己不炒股的,但是我了解这个行业,我接触这么多地产商,有两类公司可以重视,一类就是要选择均衡的公司,而不是某一方面特别突出的公司,因为这个公司的长期发展是靠均衡,管理、服务、财务综合起来都不错,某方面特别强,比如说顺驰一下子起来,这种相当于在成长过程当中这种持久性比较难,要做投资需要稳健。   第二选择不同商业模式的公司,现在都是囤地、买地、预售,这种模式你可以投一两家,但是你可以选择不同商业模式,比如说万科,万科我们已经把它不同于普通的商业模式原因在哪?大家特别重视万科,好多年前我说学习万科好榜样,好多人认为不客观,有点吹嘘,你们真正来看万科跟很多地产公司的差别是质的差别,不是量的差别,而我讲的王石的这些价值观都是真实的,因为我们老在一起,他不是装的,现在住宅产业化进展到这个程度,他很快,而且已经在三年两年内成为全球第一了,这样的一种公司,商业模式上就有变化,已经不同于宝丽、招商了,完全不同了,跟第二名差距多大?万科现在研究竞争的格局只是在研究看一看中海、看一看杨国强,但是这两家跟万科差几倍?就是营业额,万科按照产业化,按照他们的预计,在三两年之内产能规模还会增加一倍,另外很多住宅公司都会让万科贴牌做,比如说住宅我也不做了,我就拿一个项目,万科一半、我也一半,住宅产业化以后,周期比平常能缩短六个月、三个月,每平米现在的成本比正常高八百块钱左右,等到他再有三年成本就下来了,而且很多地产找它贴牌,只要收管理费、服务费,你们要研究敢于在商业模式创新和提出不同模式的这些企业,因为这些企业是对这个行业有独到研究的,你们可以赌一赌。   而通常的一些没有均好性,傻有钱不行,再一个出现剧变不剧变,中国的企业一定不会出现剧变的,为什么呢?西方破产的环境和
  我们是金融投资班,对投资很感兴趣,我想问房地产行业最近看到一个现象,一个是预售速度加慢,另外开发商资金面紧张,第三个国家税收土地政策税清算动真格了,我们也知道今年的房地产行业利润不会有很大的影响,可能会有比较高的增长,担心明后年能否持续稳定发展,我研究了房地产行业前面几位大的公司,负债率比较高,包括万科,剔除预售帐款还好,招商地产、宝丽都比较高,现金流都比较高,在这个行业里面我要向你请教一下,在这个行业未来三年,今年我觉得这个业绩没有大影响,包括潘石屹也讲了,一百天内房地产行业会大洗牌,你怎么看这个行业未来三年的洗牌? 冯仑:
  你说的这些问题大家都看到,但是整个应该看这个行业的商业模式是一个非常简单的拷贝香港,资金环境、财务环境一样的,你要做投资实际上有两类公司可以投的,我自己不炒股的,但是我了解这个行业,我接触这么多地产商,有两类公司可以重视,一类就是要选择均衡的公司,而不是某一方面特别突出的公司,因为这个公司的长期发展是靠均衡,管理、服务、财务综合起来都不错,某方面特别强,比如说顺驰一下子起来,这种相当于在成长过程当中这种持久性比较难,要做投资需要稳健。
  第二选择不同商业模式的公司,现在都是囤地、买地、预售,这种模式你可以投一两家,但是你可以选择不同商业模式,比如说万科,万科我们已经把它不同于普通的商业模式原因在哪?大家特别重视万科,好多年前我说学习万科好榜样,好多人认为不客观,有点吹嘘,你们真正来看万科跟很多地产公司的差别是质的差别,不是量的差别,而我讲的王石的这些价值观都是真实的,因为我们老在一起,他不是装的,现在住宅产业化进展到这个程度,他很快,而且已经在三年两年内成为全球第一了,这样的一种公司,商业模式上就有变化,已经不同于宝丽、招商了,完全不同了,跟第二名差距多大?万科现在研究竞争的格局只是在研究看一看中海、看一看杨国强,但是这两家跟万科差几倍?就是营业额,万科按照产业化,按照他们的预计,在三两年之内产能规模还会增加一倍,另外很多住宅公司都会让万科贴牌做,比如说住宅我也不做了,我就拿一个项目,万科一半、我也一半,住宅产业化以后,周期比平常能缩短六个月、三个月,每平米现在的成本比正常高八百块钱左右,等到他再有三年成本就下来了,而且很多地产找它贴牌,只要收管理费、服务费,你们要研究敢于在商业模式创新和提出不同模式的这些企业,因为这些企业是对这个行业有独到研究的,你们可以赌一赌。
  而通常的一些没有均好性,傻有钱不行,再一个出现剧变不剧变,中国的企业一定不会出现剧变的,为什么呢?西方破产的环境和社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。
百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。

现场提问:
冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习?

冯仑:社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com
  十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。
  比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。
  我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我
  你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。
  还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。
  你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 一直想这个事情,在座人都有经验,当你面临青春期的儿子或者说女儿的时候,你会怎么看他,周围人怎么看他,他自己怎么看他,事实上今天的中国市场经济发展到今天,全球概念来说是青春期,全世界不适应,突然身边来一个儿子,长到一米八了,比你还高,你究竟把他当大人看还是当小孩看,你把他当大男人这样子平辈看吗?你是父亲,认为他是小孩,我周围人这样讲,前面站这么一个人,原来是儿子,现在不能打了,比你还高,现在不能骂了,他晚上出去偷偷约会,全球都不适应了,法国、美国都不适应,这么大一个经济体,全球第二了,怎么弄,他们的反映就像我们的家长对待一个青春期的儿子,也经常反应错了,另外一个方面我们自己青春期以后自己很难处理,你究竟见到一个大人是握手还是不握手,我印象当中那个时候,有一次在书店被一个大人握手,他感觉很兴奋,他把你当大人,你也想让大人承认,但是自己不够自信,经常又躲在自己的空间里面解决自己的苦恼。   中国的市场经济就变成这样一个准确,我们面对全球的时候,我们有时候自己跟非洲打交道,大国方式打交道还是仍然像过去一样作为第三世界发展中国家,作为一个穷国跟他们打交道,有时候用一种大国状态,有时候到了西方老强调自己是发展中国家,用穷国小国方式来打交道,我们也不适应。   房地产市场跟政府关系同样这样,政府管房地产也是不知道长出来这些东西怎么管,面对一个青春期的市场,青春期的孩子,我们能做的事情就是等待,等到二十岁、三十岁,娶了媳妇就正常了,青春期骚动过去了,青春期这段时间全家都乱,我不知道你们怎么样,爷爷奶奶着急,他自己这阵子也苦恼,大概两三年时间这样。   中国市场经济处于这个时期,全世界蒙了,中国自己找感觉,有时候不知道怎么找,房地产市场也是,政府管一部分,市场管一部分,究竟怎么管,那么政府有时候会采取一些过渡的办法,就相当于一个孩子早恋,什么叫做早恋呢?我曾经碰到这样一个问题,我跟孩子聊天,想来想去,第一人的幸福跟几岁谈恋爱一点关系没有,每个人开始谈恋爱时间不一样,十六岁谈恋爱的幸福十八岁谈恋爱的幸福不知道,这是第一。   第二根据人的年龄情况看,今天认为的早恋,在以前认为是晚恋,过渡管理就导致什么呢?逃避,或者说本来不恋的就变成练了,老师、家长都来谈话,两个人同病相怜,真上了床了,老师说你看我就知道,问题的产生,本来不是问题,面对青春期的问题,政府有时候会过度管理,有时候不是问题,真的管理成问题,也的时候管理不到位,我跟孩子讲的第二个,我发现跟谁恋爱,一定是有关系的,所以我就重点告诉你跟谁恋爱可能什么结果,一共全世界有多少种可能,你自己选一种,当然我说的可能不对,我跟他讲这样,我告诉他法律要求对孩子有监护权,未成年人保护法有规定,你不要把我坐牢就行了,你的活动范围,首先知道你在哪,第二不知道在哪也行,但是警察要看得见你,有这两点爱在哪就在哪,管理到这个尺度合理的,结果我认为很正向的,他出去约会两次,会来以后说没啥意思,为什么?因为跟谁恋爱他说不是我要的人,现在很成熟了。   这就是说一个政府管一个市场经济,既不能管过大,也不能管错位,这是很难的事情,我的回答要等待一段时间,让政府来适应我们青春期的市场,包括房地产的市场,让他知道管到什么样的分寸最好,万一管过大了,我们也必须歌颂党、歌颂社会。 搜房网提问:   万通现在已经进入了杭州市场,您现在这个时候选择进入杭州市场,是出于什么样的考虑,在杭州这边拓展计划是什么样,第二个问题您曾经说过媳妇多不一定幸福,土地多不一定挣钱,您对土地储备怎么看的? 冯仑:   这不是现在时,应该是完成时,我们对杭州一直非常有信心,我们四年前开始盯这块地,盯三了年才拆迁完拍卖,我们才拿到,今年十月份下半年会开工,也就是说我们对这个市场信心不是现在时,四年前我们就开始跟踪准备要买这块地,拆也拆不完,拖了三年在拿到这个地,我们对这个项目非常有信心,今年会开工,我们未来希望杭州各方面朋友合作,一起成长。   至于对土地的看法,这是一个很有意思的话题,我多讲两句中国房地产简单的历史,中国为什么会形成土地崇拜?甚至更早时候的处女崇拜一样,似乎有了土地一切就解决了,主要是从香港演变过来房地产的观念,香港在六十年代后期,华资和英资竞争的过程当中,英资在中环的地方,是商务不动产,华资钱比较少,主要是城市化的住宅,霍英东因为钱少开始分层分户卖,就是我们今天楼花的制度,建立这样楼花的制度以后,遗憾的是红卫兵一捣乱一烧,把霍英东的一个项目弄去了,也就不做了,在香港形成了买地盖房卖楼花这样一套整个运作模式,这个基本上是华资的模式,在香港因为是快速卖,对土地老是有饥渴,香港是城邦经济,一个城市就是一个经济体,正因为这样的土地变成绝对稀缺,而且土地是私有,这样的话任何人拥有土地,对未来的财富有决定性的影响,所以在香港的地产商先天就有一个概念:土地、土地、土地,然后是储备、储备、储备。   中国改革开放以后,中国的房地产从深圳开始的,第一住宅公司多,第二个卖楼花的,第三对土地总是有需求,但是土地储备到底应该怎么看?从九九年以后,万通一直提出一个概念,第一土地是无限的,第二要有限的储备,而不能无限扩张,第三是应该性的储备,而不是存货储备,讲了很多概念,为什么讲这样呢?因为我一直发现一件事情很奇怪,零三年我去纽约做项目乱跑,发现国内老是地没了,这儿是唯一的,说的似乎不娶媳妇就断子绝孙,到最终还是有很多女人,于是到纽约以后,发现老有人带我去看地,我说不对啊,按照中国的概念,纽约早该没地了,哪有地啊,这里一会儿是军事基地,一会儿这个楼改了,房地产行业还是在做,每年销售建设还增长,我发现国人对房地产土地概念有一个很大的误解,第一土地不是平面概念,虽然我们踩在平面上,但是房地产做的是空间生意,不是做平面生意,房地产一定做的是窥见生意,不像我们国画画家一样做平面生意,一尺一尺卖,我们卖的是空间,只要容积率,那就可以无限上下,有容积率买卖,这个生意显然是空间生意。   第二个土地是经济资源,是由稀缺性定价格的,而不是一个像空气一样的,也就是说今天在这个地方一万平米,这是一个现在的需求定价,假定说这里变成一万美金一平米,那也人拆吗?有的,这样拆了再盖地又出来了,每个地产商开发的地,曾经没有被人类的足迹践踏过吗?最是在前面有人盖过房子的地方,也就是说只要经济不断发展,容积率不断改变,那地是无限的,这才能解释为什么纽约今天还有地,否则不能解释。   东京今天还有房地产,还在做,正因为这样,我们对土地储备改变一个看法,第一步要被这些人吓倒,谁告诉我再不做就没有地了,我们根据必要储备两到三年够开发了,第二个我们兼顾到国内是国有土地,而不是私人土地,私人土地哪怕过度储备,留给子孙,中国土地多了可能收掉了,留给子孙没有用。 冯仑:   我们上市公司报表研究,当时A股十多家房地产公司研究,没有发现一家通过土地度过经济周期问题,反而是土地多而出现问题,这使中国的房地产出现自杀式增长的悖论,销售增长、利润增长、资产增长,但是负债增长、每股现金流是负的,你说做房地产,似乎都忘了这些事,去年A股市场万通在一百三十五家房地产公司,市值在十六位,现金是第五位,我们的现金是正的,而不是负的。   所以综合这些因素,我们对土地储备奉劝大家用自己的判断研究这些事情,而不是盲目跟分析师走,分析师是一些什么人呢?就跟杨受成一样的人一样的,投行、券商,最近恒大上市未能成功,充分表现投行、券商的决策,他让你红就可以红,让你当冷明星,就让你做小姐贱买,他给你中间不断借钱买衣服、买口红,让你红,你红不了就亏本,赶紧卖了,先还口红钱,这些人本身不是让你自主正确判断做企业的。   一个董事长问他房地产,如果回答跟财经记者一样就不投资,如果回答跟财经记者不一样的,那可以投资,你在这行做,跟财经记者一样,财经记者说土地、市盈率,你牙医,说的跟我一样的,谁到你这儿看牙,很多董事长都按财经记者做事,这就出问题了。   房地产今天是什么阶段?两百年的房地产当中,地产有三次角色转换,第一个是地主加工头,在美国曾经也是这样的,大家记住泰坦尼克号当时一个女性怀孕了,她的先生自己很绅士地牺牲了,把太太送上了穿,这个人是地产商,他就是地主,他死了,后来不做这个事,第二代就是厂长加资本家,万科就是这样的,工厂化生产,又是工厂、又是上市公司,到纽约六万美金GDP,纽约大地产公司,都是导演加纸片,跟张艺谋一样,纽约的大地产过来折腾,其实都不花自己钱的,跟张艺谋一样,今天没有人版权是谁的,谁投资的,张艺谋没有版权、没有投资,赚得最多,权益金加制片费、票房分帐,最终会变成导演加制片人。   我们应该深刻理解这个行业,土地在这个行业当中并不是最重要决定成败的因素,最重要是战略、对行业的理解,对管理的仔细研究认真做好企业。   你回头看万科,万科的土地储备,在行业里面的生产规模一直很少的,不是很多的,一年干一千万平米,他储备三千万平米,算多吗?不多,所以明年可能看到一千二百平米,六万到六万五千套交给客户,求最大的原来四万到四万五千套,土地问题深刻反映了一个地产商怎么样理解这个生意、理解这个过程,我们讲美国模式,实际上就是讲怎样做厂长加资本家、导演加制片人,而不是地主加工头,人家买地你也买地,这样才能改善你的商业模式,让你的企业度过一个又一个的波动,谢谢。 现场提问:   我们是金融投资班,对投资很感兴趣,我想问房地产行业最近看到一个现象,一个是预售速度加慢,另外开发商资金面紧张,第三个国家税收土地政策税清算动真格了,我们也知道今年的房地产行业利润不会有很大的影响,可能会有比较高的增长,担心明后年能否持续稳定发展,我研究了房地产行业前面几位大的公司,负债率比较高,包括万科,剔除预售帐款还好,招商地产、宝丽都比较高,现金流都比较高,在这个行业里面我要向你请教一下,在这个行业未来三年,今年我觉得这个业绩没有大影响,包括潘石屹也讲了,一百天内房地产行业会大洗牌,你怎么看这个行业未来三年的洗牌? 冯仑:   你说的这些问题大家都看到,但是整个应该看这个行业的商业模式是一个非常简单的拷贝香港,资金环境、财务环境一样的,你要做投资实际上有两类公司可以投的,我自己不炒股的,但是我了解这个行业,我接触这么多地产商,有两类公司可以重视,一类就是要选择均衡的公司,而不是某一方面特别突出的公司,因为这个公司的长期发展是靠均衡,管理、服务、财务综合起来都不错,某方面特别强,比如说顺驰一下子起来,这种相当于在成长过程当中这种持久性比较难,要做投资需要稳健。   第二选择不同商业模式的公司,现在都是囤地、买地、预售,这种模式你可以投一两家,但是你可以选择不同商业模式,比如说万科,万科我们已经把它不同于普通的商业模式原因在哪?大家特别重视万科,好多年前我说学习万科好榜样,好多人认为不客观,有点吹嘘,你们真正来看万科跟很多地产公司的差别是质的差别,不是量的差别,而我讲的王石的这些价值观都是真实的,因为我们老在一起,他不是装的,现在住宅产业化进展到这个程度,他很快,而且已经在三年两年内成为全球第一了,这样的一种公司,商业模式上就有变化,已经不同于宝丽、招商了,完全不同了,跟第二名差距多大?万科现在研究竞争的格局只是在研究看一看中海、看一看杨国强,但是这两家跟万科差几倍?就是营业额,万科按照产业化,按照他们的预计,在三两年之内产能规模还会增加一倍,另外很多住宅公司都会让万科贴牌做,比如说住宅我也不做了,我就拿一个项目,万科一半、我也一半,住宅产业化以后,周期比平常能缩短六个月、三个月,每平米现在的成本比正常高八百块钱左右,等到他再有三年成本就下来了,而且很多地产找它贴牌,只要收管理费、服务费,你们要研究敢于在商业模式创新和提出不同模式的这些企业,因为这些企业是对这个行业有独到研究的,你们可以赌一赌。   而通常的一些没有均好性,傻有钱不行,再一个出现剧变不剧变,中国的企业一定不会出现剧变的,为什么呢?西方破产的环境和

冯仑:
  而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。
  你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。
  你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。

主持人:“
感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。

 

野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一)

 

社会的市场经济,说没就没了,几天搞定了,就完了,中国搞一两个月都搞不完,中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯,这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生,而是在一万日以上,要好多年,就像家电产业,如果在美国早就完成了,我们今天还在重组,其没弄完,我们不够竞争,另外中国企业的死亡通路,猝死的非常少,本来我今天不来这儿,跟王石看在监狱的唐万新,德隆其实也是一样,政府不给压力还能扛,中国大部分企业死亡是感冒、发烧,肺不好、肾不好,瘫痪、昏迷、安乐死,基本上是很慢的过程,所以不可能出现百日剧变,但是会出现这样一个重组,而且少数企业会胜出,台湾以前最多的时候几千家房地产公司,现在就是几十家,百分之一都不到,中国放宽一点,现在是六万家公司,百分之十是六千家,分布在三十个省市,一个省市两三百家,北京现在多少公司呢?北京现在四千家公司,百分之十就是四百家,在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多,最后可能变成百分之五到十的企业活下来,这样的一个概率,但是需要很长时间。 百日出现一个什么呢?出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服,但是不会出现多米诺一样的,谢谢。 现场提问: 冯老师你好,今天听你的课收获特别大,你跟前几天老师有不同,你有丰富的企业经历,自己又善于学习,刚才我也买了你的书,我们在座企业家平时工作很忙,还有自己的业余活动,有同学也喜欢打麻将,到浙大来读书,刚才你也说的大家挣钱很辛苦,现在花钱要像大爷,我向我们冯总提出要求,我们怎么学习,请怎样的老师,冯最也交了王石这样的朋友,浙大给我们提供交朋友的平台,我们在学习当中如何交朋友,如何学习? 冯仑:   十个字—小男人要思考、老男人要玩,我们小男人一定要玩,不是说玩物丧志,而是找一些好的朋友去玩乐,玩的过程当中体会、思考、研究,小男人天天玩,拿一点时间思考成长,老男人天天思考,封闭的生活经历,封闭四十年、五十年,你没有思考清楚,应该换一种思考方法,拿出一点时间边玩边思考,王石去爬山,我们这么多年经常爬山,我起初愿望一样,是想学习,虽然是好朋友,也让你去,其实爬山挺辛苦,在过程当中找到乐趣,在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。   比如说我讲到尾巴式管理自己,不是领导别人,我们老板喜欢吆五喝六,管理自己的欲望,管理自己的价值观,王石爬山期间不喝水,甚至什么概念呢?走一天他拿一瓶水,我们奥拿三四瓶水,他为什么不喝呢?因为爬高山的时候,如果养成很快喝水的习惯,一旦到七千米以上的时候,谁给你一杯水,肯定坚持不住,他这样磨炼自己慢慢适应,每次喝一小口,算少的,基本上不喝,这东西让我觉得很奇怪,但是我现在也没有做到这一点,我不如他伟大。   我们有时候爬山,他自己会负重,会加上砖头,本来够重的,但是他会自己里面装砖头,保持负重状态,人在负重状态跟轻松状态不一样的,王石这个人你会觉得他始终很严肃认真,负重就是管理自己,你否则每天找轻松的事做,否则怎么爬得动,你玩的时候才能看到,你听他讲也不知道自己讲什么,最后要留一点时间,你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声,大家去玩。   你看王石今年也四次的户外时间,一个是穿外亚马逊丛林,还有走三千米热带沙漠,还有澳洲的事,你有兴趣可以跟他说,我介绍你去。   还有一些其它的,打球也是玩,打麻将也是可以玩,但是要花时间跟不同的人玩,换一个生活环境,跟不同的人去玩,柳传志也有一些,比如说大家打牌,努力找这些机会,可以就近学到很多东西,每个人的兴趣不一样,我们不打牌,我跟柳传志专门玩,他们玩别的,你有你的爱好,我们在一起可能玩一些有兴趣的事情,老男人一定要玩,你不玩,基本上在你的经验里面死掉,不能在你的经验里面扩展,包括我们去阿富汗,阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则,都不像教授讲的,教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。   你认为世界都是也秩序的,你怎么解释拉登他们游刃有余,我们开三十八小时穿越阿富汗,八辆车,前后武装,地方民团,他们拿枪保护,我们花钱,到喀布尔以后,天上的美军直升机,地下装甲车,在美军领了特别通行证,快速跑掉,整个一路,我们到了特拉博拉,看到拉登藏的山,到了部落区,看了军火黑市、军装一条街,看了整个美国在这儿的经营,发现这个世界的空间太大,老师家长跟我们讲的空间很小,这个不能干,那个不能干,到白沙瓦黑市,从手枪到导弹全有,边上不远就是服装一条街,电脑里面全世界的军装全有,如果你说我要招一千人,每月发多少钱,只要一吆喝,会来很多人,过了山就是拉登的队伍。 冯仑:   而且部落区根本政府管不着,你发现游戏规则都不一样,现在全球战争都是私有化了,我讲一个就结束,非常有趣的事情,求战争私有化,现在打仗都是私人企业在打,美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业,全球最大的雇佣军在南非不在美国,美国有一个资源服务公司,将军比五角大楼都多,现在有互联网,雇佣军可以建数据库,跟猎头公司、招聘网一样,现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗,实际上只要跟美国商量好,请雇佣军打,安哥拉前一段时间被反政府武装消灭,就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。   你可以畅想一个故事,假定你真是有钱,你可以跟美国商量好,你花五千万美军,雇佣雇佣军,立即把这个政权干掉,这个部队不堪一击,然后加入联合国,成为中华人民共和国,还收一笔钱,之后还掉这些钱,这个世界都可以操作的。   你必须玩,你到现场你会发现,也就是说讲我们的生意,我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西,全部都是告诉我们世界只能是这样的,但是马云恰好没有这样做,你看马云成功了,马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则,马云就不成为马云了,世界既像教授说的,也不完全像教授说的,最后真主说的是对的,真主讲的是世界观、是终极方法,人和神是先知,我们教授不是先知,教授是传道首页解惑,我们如何找到认识世界的方法?一定要玩,玩了之后全都不一样的,对你思考有很大的帮助,谢谢。 主持人:“ 感谢冯仑精彩演讲,感谢在场的朋友,感谢各大媒体对我们这次活动的帮助,谢谢。 野蛮中国行杭州站:企业家钱以外的能力(一) 入营请点击 《风马牛》全部精彩内容尽在http:www.FengMaNiu.com《风马牛》全部精彩内容尽在主持人: 好的,各位朋友,让我们用热烈的掌声再次感谢冯仑给我们做的精彩演讲。 今天特别欢迎杭州风马牛集中营的网友,大家有兴趣可以加入到这个集中营去,今天下午有一个小小的仪式,浙江大学聘请冯仑为特聘教授,接下来有什么问题,可以提问。 现场提问: 您好,第一个是关于王石提出的拐点论,您是否认为现在的拐点已经到了? 第二个问题就是您觉得企业家个人影响力和声望对于企业发展到底起着什么样的作用?当企业家的名字和企业的名字甚至划上等号的时候,你觉得对于企业家本人是利大还是弊大? 冯仑:   这个问题就相当于你问陈冠希的名字对他的演艺事业是正面的还是负面的,如果没有上传这些艳照,他是正面的,如果今天到处都传的一些照片,也就是说他反而比平时没有人知道伤害还要大,最后大家知道白天很傻很天真,晚上很黄很暴力,一个企业领导人特别谨慎努力做好每件事情,也就像马云、王石等等这样,一定要节生自爱,而不能出现很多损坏公司、损坏股东的形象,一定是正面的,如果有这样的事情,即使今天没有被发现,一旦被说出来,负面仍然大于正面,社会就是这样,当名声、荣誉就像飘在空中的气球,很灿烂,但是一根针就能扎破,你飘离越高,风险就越大,当不出事情的时候就很好,为公司、为企业争取很多机会,同时也使更多人了解这个企业,通过创业者增加公司的信心,但是你要做了坏事情被揭露了,你死的会很惨。当然今天在飞机上看一个报道,陈冠希跑到非洲做工慈善,如果这样的话很多失败的企业家当年曾经也很有名,建议仍然去非洲做慈善, 冯仑:   关于拐点,我下飞机就有媒体问我,看来还是很多人想知道,那么从远讲近大家可以了解更多,从全球的比较来看中国目前房地产市场是一个这样的特点,第一是以住宅为主流产品的快速成长市场,这是中国目前第一个特点,首先定义是住宅主流产品,大概要到什么时候?在GDP一万美金之前,求曾经发生过这样的故事,住宅是主流产品,今天中国住宅是主流产品的市场。   第二、在这样的一个市场当中是一个饥饿的市场,在二战之后日本、美国曾经都出现这样的情况,是一个饥饿的市场,是大量供应快速消费的市场,在中国平均GDP不到三千美金,杭州大概也就是七、八千美金,跟北京差不多,全国三五年之内一批城市GDP超过一万,更多的省会城市在六七千、七八千美金,在未来五六年以内,中国的城市分几批达到一万美金,在这样的情况下市场规律呈现不同,比如说当深圳的确出现了拐点时,它的价格大概最近掉到有十五到三十,你看西部市场一直在涨,深圳的GDP你们不要忘了,已经一万美金了,西部西安我问了一些地方,他们的GDP四千多美金,按照国际的经验和看法来看,中国今天不能一概而论的市场不是整体出现,而是经济发展按照这样的规律,市场越发达,波动风险越大,不发达、后发达地区波动风险小一点,总体趋势是呈稳定向上的趋势,这是国际上很多经验研究的结果。   第二个近期的经验近期的看,我说这是一个趋势,短期看在今年上半年以来,由于去年以来的政策出现了拐点,我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐,也可以向左拐、向右拐,向左右拐是政策拐点,向上向下拐是价格拐点,百分之七十是政府来管,百分之三十是市场来管,去年出现一个拐点,去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管,廉租房一直到双限房,百分之三十商品房,什么意思呢?两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人,包括中低收入人的住房问题,调整以后发现解决不了,于是从去年明确借鉴新加坡经验,新加坡百分之八十是政府的,我们确定了百分之七十政府管,百分之三十市场管,这样的政策拐点带来什么问题?带来了预期的一个改变,预期改变导致观望和交易萎缩,这个改变是怎么形成的呢?一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应,一个足球场,足球场希望政府满足所有人看球的欲望,大家鼓掌,这样踢得娱乐,突然政府说不对了,百分之七十的人踢足球,百分之三十的人打篮球,要界定这个位置,我是足球还是篮球,裁判员也得催我是足球还是篮球,教练员我去管足球管篮球,中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期,为什么呢?我们房地产企业开会,都在看自己的企业做住宅的话,是做七十还是做三十,大家都在讨论,运动员现在都在找位置。   政府也在看,我究竟这块七十多怎么管?怎么排队、怎么抽号怎么弄,这一段时间到明年上半年以前会结束,也就是说在七十里的游戏规则,比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚,清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了,这是一个原因,第二个原因在中国预期困惑的时间还会长,真的原因主要怪你们这些女孩子,不能怪别人,为什么呢?西安做了一个调查非常有趣,百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人,这样使中国买房的年龄大大提前,中国人的家庭财务关系是交叉的,是以家族为核心,不是以个体为理财单位,六个人凑首富,问问你,要是找一个男朋友,不买房会不嫁吗?也不嫁,百分之八十这个档案,这样的情况下造成买房年龄大大提前,提前以后人生选择也就是在这个时候,这个时候的年轻人由于你人生没法选择,男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十,男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十,为什么呢?二十岁就把自己定位于低收入人群,哪个女孩子敢追你,你二十岁、二十五岁找女朋友的时候,我这一辈子肯定买不起房,我就是低收入人群,要排队,根据香港经验要排队二十年,女孩子逐步理解到找一个男老公,这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十,跟自己扛二十几年,跟自己的童话爱情恐怕没有了。 所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。 冯仑:   首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十,大部分年龄是二十五岁到三十五岁,这部分人是有网络话语权的,前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈,未婚女青年推动房价上涨。   假定未婚女青年行为改变,爱人而不爱房,先租房,嫁人生孩子,三十五岁靠自己的能力买小户型,你想中国人这部分市场压力降低了,网上也不发牢骚了,台湾就是这样的,我跟王石去爬玉山,有一个女孩子,当时爬了一百多次玉山,帮我背东西,给我带路,我问她,你买房子了吗?她说没有,我说你为什么不买房,大学毕业,她说我没钱,买不起,买不起你不抱怨吗?不到网上去折腾吗?她说这是我的能力问题,跟别人没有关系,她回答这样的,小孩怎么办?老公呢?她说两个小孩在上学,我们是租的地方,台湾都是这样子,有能力就买,没有能力就租,所以台湾多少?GDP一万五美金,这个问题在台湾不存在,她也不是独生子女政策,家长也不可能,当时生三个海子,这些女青年就买不起房,中国六个人凑一个首付是凑得出来的,这样的国情预期改变以后,这部分人问题没有解决,中国解决低收入人群是年龄偏大的人群,五十岁以上的老男人基本上认了,老伴不能改了,就是低收入了,二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的,所以他们仍然会在商品房门口徘徊,仍然嚷嚷房价高,这是中国的特殊时期,最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。   实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价,我们现在关于预期对价格的影响研究不够多,供求关系研究得过多,实际上政府忽视的是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈的,而且我们对市场研究统计很敏感,只要是小户型价格一调,一下子就上去了,万科也是这样,大户型我们说是改善需求,你调价格有时候也不一定,不着急,家里有房,而结婚的这批年轻人,只要有一点缝,价格一低就买了,价格又涨起来了,这是中国的一个特殊现象,正因为这样社会出现了这样的一个预期,不确定性,加上短期的中国人消费观  念没有改变,那么造成了这一段时间抱怨和不确定观望会有一段时期。   这样的时期来看是不是出现价格拐点,从我们这样的分析来看,长期的市场需求支撑和心理预期是同在的,这样来看如果大部分中国经济还都在一万美金以下,应该说出现巨量暴跌式的拐点不可能的,在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的,王石讲的就是后面这个意思,叫做由过去非理性的上涨变成了理性的调整,建设部长也是这样讲的,这是一个准确含义,但是被媒体大家说的,当然现在未婚女青年希望房价越低越好,但是不要忘了,房价低你老公一定不优秀,这是一个情况。   那么这样的话实际上也就是说出现这样上升过程当中价格由非理性的价格,深圳去年涨百分之七十,这就是非理性的,理性和非理性概念差距多少?大概在百分之十以内,这是正常房价上涨,我们的GDP、物价、汇率每年都涨,可支配收入也是涨的,涨五到十都是正常上涨,超过十、十五老百姓都反映,十、十五以上肯定有问题,深圳去年涨百分之七十以上,那今年下降很多,王石讲的这个拐点我认为是存在的,但是要认真的解读,同时也要一定理解鸡叫了天就亮了,但是天亮不是鸡叫出来的,鸡不叫天也会亮,也就是说王石不说这件事,这个事也存在,并不是王石这个鸡一叫就出现了拐点,所以大前天王石跟我说,很好玩,现在网上很多的跟帖,最火的是什么?他说王石是只鸡,我一看,原来是你说的,鸡叫天就亮了,大家千万不要认为是鸡把天叫亮了,而是天亮了鸡才会叫,王石讲这个话,而不是王石把市场讲成拐点,而是拐点的存在,王石叫了一声,这个鸡叫了一声,你们听见了,就早点起来干活,如果没有加可能你睡过头了,会影响到你很多收入,所以应该感谢王石才对,谢谢。 主持人:   一个成功的企业跟一个成熟的企业家名字联系在一起,万通集团之所以有今天肯定跟一个人的名字有联系,就是冯仑,冯仑讲的不仅鲜活风趣,而且跟读者俱乐部《风马牛》非常切合这个主题。 现场提问:   我是一个牙医,马云的牙齿我拔过一个,马云也是我的朋友,你讲的主题我们都很感兴趣,你讲了自我、无我,讲了谦虚、价值观还有毅力,从我们的分享中间,我感觉这可能是属于人的格这一部分,人生来就是很自我的,他一直在追求一种自我,实际上难做的就是如何做到无我,从小教到大,还是有自我的,你刚才在讲这个问题,实际上在呼吁或者说暗示人格是可以改变的,这种“格”的改变是通过什么样的手段或者说方法或者说什么样的技术或者说什么样的培训可以达到? 冯仑:   这个肯定不是靠拔牙拔出来的,我认为后天只有一个机会,在十五到二十岁的时候,你是有可能像牙齿修复等都可能,二十岁以后可能性很小,因为一个男人,我说男人比较多,因为男人在中国折腾一大部分是男人,十五到二十岁是励志,二十到二十五岁是交友,大概在十五岁青春期阶段心智慢慢成熟,其实这个“格”进去了,一辈子就进去了,而且这个时候是有机会来改的,但是如果到了二十岁以后,二十五岁进入社会以后,我们叫世界观形成,这个时候就很困难,只有一种情况是有可能的,就是碰到意外事件,这个意外事件有很多罪犯,突然一件事情忏悔,可能让他改变了,这种事情概率很小,大概率在十五到二十岁,中国古代都教育孩子,一个很好的家庭、一个很好的母亲,为什么让这些成功的人念念不忘,其实这个“格”在幼小的时候就形成了,我认为一个男人像这种品德、这种格、这种价值观,很多都是在十五到二十岁形成,尤其再往后比较难,再往后就靠偶然性。比如说马英九,他父亲从小对他就是严格的教育,他就是廉洁、自律,就变成这样,到五十岁改可能性不大了。 现场提问:   冯总你好,刚才你说中国的房价受供求关系和人们对价格心理预期影响,供求关系影响我也同意,现实生活当中商品有这么一回事情,但是中国是一个不完全市场经济国家,所以有人说前面的房地产发展过程实际上是由于政府因素控制或者说决定了房价的持续上涨,虽然最近这几轮政府加紧控制,但是房价一直在上涨,我的问题是什么呢?就是从今年开始,胡温政府进入第二个任期,随着对政府控制力度加强,一定削弱地方政府对过去行为的纠偏,因为有人说地方政府是外地政府,很多行为在很大程度上推动了房价上涨。 我的问题是对于现在人家说的可能在今年或者说明年由于中央政府权力加大,使我们国家房价拐点提前或者说加速出现。 冯仑:   我不赞同这个观点,现在牵扯到宏观经济的管理方法,我http://www.FengMaNiu.com

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