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冯言冯语·风马牛

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日志

 
 

从“力气活儿“到”手艺活儿“  

2012-10-24 10:53:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。 5岁孩子想知道拉手以后的事 大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。 当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。 第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。 第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。 后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。 GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级 后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。
最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。 5岁孩子想知道拉手以后的事 大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。 当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。 第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。 第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。 后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。 GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级 后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是
 

5岁孩子想知道拉手以后的事

 

大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。

 最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。 5岁孩子想知道拉手以后的事 大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。 当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。 第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。 第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。 后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。 GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级 后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是

    当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。

    第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。

第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。

后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。
专业性呢?因为我们在美国的市场上发现,在美国的商用不动产的市值中,商用不动产的市值不是购物中心,写字楼,第一是工业地产,其次才是办公楼,再其次是购物中心,按照市值总量。于是我们和TCL 的李总一起合作开始做工业地产。 经过我们商量,目前是一种创新的商业模式,因为当时的园区模式都是政府花钱盖,盖完了补帖,然后招商。另外还有一些跨国公司给他们做物流仓库,也有一些小的国内企业自己做点厂房出租。我们认为中国巨大的市场在工业地产上的价值被大大低估,一个是他们拿地的成本特别低,二是现在的土地管理造成了稀缺性,第三是随着城市化进程,他们逐步由边缘进入了核心区,这些因素潜在价值很大,我们怎么样处理呢?我们成立了一个合资公司,把这些物业买下来,再租给原来的使用者,这样保证的些物业有一些基本的收入,另外边上还有一些空地,我们把这些空地充分规划加以开发增大这部分的收入。 经过四年我们创造了这样的模式,这个产品我们叫万通公社,它除了厂房周围还有一些和工业配合的,包括一些工人宿舍,一些食堂,一些餐厅,包括娱乐场所,研发中心等等,像一个以工业为核心的社区性工业,这就是一个细分。当然我们还对资产管理业务做了很大程度上的专业处理,经过这样几年,万通现在的物业管理实际上是广义的资产管理,我们按收入已经是国内第一,管理了120个项目,有住宅,更多是非住宅,绝大部分是非万通的项目,目前收入增长非常快。 另外还包括基金管理,接下来我们还有细分的业务,比如政府物业。现在我们的政府通过地方融资平台盖了一大堆房子,自己付着利息,扛着物业,按照国外专业的做法也是我们买过来再租过他,这一套操作我们在欧洲已经很常见,我们也专门培训过,等于从万通来说转型为一个专业的房地产投资公司,用专业的服务来统领开发,最终把这些物业收入提高。万通一直强调要眼光好,手艺好,还要良心好。手艺好就是由过去的制造业的力气活儿转型到服务业的手艺活儿,这是我们一个非常大的转变。 关注冯仑与风马牛集中营的更多内容,敬请移步 www.fengmaniu.com
 

GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。 5岁孩子想知道拉手以后的事 大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。 当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。 第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。 第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。 后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。 GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级 后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是

后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。
自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个
    再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。

什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。专业性呢?因为我们在美国的市场上发现,在美国的商用不动产的市值中,商用不动产的市值不是购物中心,写字楼,第一是工业地产,其次才是办公楼,再其次是购物中心,按照市值总量。于是我们和TCL 的李总一起合作开始做工业地产。 经过我们商量,目前是一种创新的商业模式,因为当时的园区模式都是政府花钱盖,盖完了补帖,然后招商。另外还有一些跨国公司给他们做物流仓库,也有一些小的国内企业自己做点厂房出租。我们认为中国巨大的市场在工业地产上的价值被大大低估,一个是他们拿地的成本特别低,二是现在的土地管理造成了稀缺性,第三是随着城市化进程,他们逐步由边缘进入了核心区,这些因素潜在价值很大,我们怎么样处理呢?我们成立了一个合资公司,把这些物业买下来,再租给原来的使用者,这样保证的些物业有一些基本的收入,另外边上还有一些空地,我们把这些空地充分规划加以开发增大这部分的收入。 经过四年我们创造了这样的模式,这个产品我们叫万通公社,它除了厂房周围还有一些和工业配合的,包括一些工人宿舍,一些食堂,一些餐厅,包括娱乐场所,研发中心等等,像一个以工业为核心的社区性工业,这就是一个细分。当然我们还对资产管理业务做了很大程度上的专业处理,经过这样几年,万通现在的物业管理实际上是广义的资产管理,我们按收入已经是国内第一,管理了120个项目,有住宅,更多是非住宅,绝大部分是非万通的项目,目前收入增长非常快。 另外还包括基金管理,接下来我们还有细分的业务,比如政府物业。现在我们的政府通过地方融资平台盖了一大堆房子,自己付着利息,扛着物业,按照国外专业的做法也是我们买过来再租过他,这一套操作我们在欧洲已经很常见,我们也专门培训过,等于从万通来说转型为一个专业的房地产投资公司,用专业的服务来统领开发,最终把这些物业收入提高。万通一直强调要眼光好,手艺好,还要良心好。手艺好就是由过去的制造业的力气活儿转型到服务业的手艺活儿,这是我们一个非常大的转变。 关注冯仑与风马牛集中营的更多内容,敬请移步 www.fengmaniu.com

 
自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个
GDP25000美金后:从服务业向金融业转型

到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。最近王石在美国,我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个,我们国内的市场是一个只有20年的市场,美国是一个200年的市场,所以我们是小孩,美国市场是大人,我们站在小孩的角度来看大人,哪些是相同的,哪些是不同的,这中间发生的故事,对于我们思考这个行业非常有意思。 5岁孩子想知道拉手以后的事 大概在9年前,“9·11”被拉登”强拆”之后,我们参与了重建,在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有,为了捍卫一个信念,各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约,开始研究能不能参与重建,2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次,因此跟所有的地产公司有了深度的接触,我发现有几件事是我们以前没有遇到的,于是我就认为那是我们的未来,因为这是大人身上的事,相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手,不知道他们是恋爱,更不知道会造出弟弟妹妹来,只有长大了才知道,所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。 当时发现第一件奇怪的事是,我让当地机构给我们介绍合作伙伴,别人很认真,给我们推荐了7家公司,跟我们说了这7家公司分三种类型,我们当时就愣了,房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么,不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分,后来发现心都是一样的,只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱,就像中国现在刚刚开始有钱一样,自己有钱自己做,做的非常慢,但是品质非常好,你可以跟他们合作。 第二种开发商很有钱, 活干得非常快,但是很糙,这一种就是现在我们说的不动产投资信托,他们每半年、每季度都要分红,所以养一批经理人,活儿干得特别快,但是很有钱,这些人也可以跟你合作,但是他们不能卖,这事还要这么多年,估计有点悬。 第三种是只有很少钱甚至不出钱,但能挣大钱,他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷,在我们这里没钱做买卖叫骗子,在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇,我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事,一个是现在的时代华纳中心,给这家公司操作的叫The Related Companies,他只出了5%的资本金,分了45%的红。其他跟着他投资的人,或挣了30%左右的回报,谁给他的钱呢?专门有一家公司给他钱。我去了他家,发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆,最有意思的是,他说创新要在生活的每个细节上创新,他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆,这些人来自各样种族犄角旮旯得部落,他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化,这样全世界的事我都懂了。 后来我有问金融公司为什么要跟着他做,他们说在纽约做的房地产生意,The Related Companies的回报永远比别人高,这样才能用我的钱,你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱,如果要用便宜的钱就找银行,或者是找祖上留下来的钱,所以在这种情况下,我就发现有这么一类的公司,就是靠创意、精细化、专业、手艺好,能挣得比别人多。 GDP8000-15000美金:从制造业到服务业升级 后来我又去洛克菲勒中心公司,这个老板叫杰瑞,非常牛逼,而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来,有点困,他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻,他说年轻人你抬起头往天上看,转360度,所有的天空都是我的。为什么?确实一转那一圈楼都是他的,但是我知道只有洛克菲勒才是他的,剩下的都是他管的基金,他管了120亿美金的基金,在美国房地产基金中排第三,但是

 

察于未萌,投资未来

    但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个专业性呢?因为我们在美国的市场上发现,在美国的商用不动产的市值中,商用不动产的市值不是购物中心,写字楼,第一是工业地产,其次才是办公楼,再其次是购物中心,按照市值总量。于是我们和TCL     的李总一起合作开始做工业地产。自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个

    经过我们商量,目前是一种创新的商业模式,因为当时的园区模式都是政府花钱盖,盖完了补帖,然后招商。另外还有一些跨国公司给他们做物流仓库,也有一些小的国内企业自己做点厂房出租。我们认为中国巨大的市场在工业地产上的价值被大大低估,一个是他们拿地的成本特别低,二是现在的土地管理造成了稀缺性,第三是随着城市化进程,他们逐步由边缘进入了核心区,这些因素潜在价值很大,我们怎么样处理呢?我们成立了一个合资公司,把这些物业买下来,再租给原来的使用者,这样保证的些物业有一些基本的收入,另外边上还有一些空地,我们把这些空地充分规划加以开发增大这部分的收入。
自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个
    经过四年我们创造了这样的模式,这个产品我们叫万通公社,它除了厂房周围还有一些和工业配合的,包括一些工人宿舍,一些食堂,一些餐厅,包括娱乐场所,研发中心等等,像一个以工业为核心的社区性工业,这就是一个细分。当然我们还对资产管理业务做了很大程度上的专业处理,经过这样几年,万通现在的物业管理实际上是广义的资产管理,我们按收入已经是国内第一,管理了120个项目,有住宅,更多是非住宅,绝大部分是非万通的项目,目前收入增长非常快。

    另外还包括基金管理,接下来我们还有细分的业务,比如政府物业。现在我们的政府通过地方融资平台盖了一大堆房子,自己付着利息,扛着物业,按照国外专业的做法也是我们买过来再租过他,这一套操作我们在欧洲已经很常见,我们也专门培训过,等于从万通来说转型为一个专业的房地产投资公司,用专业的服务来统领开发,最终把这些物业收入提高。万通一直强调要眼光好,手艺好,还要良心好。手艺好就是由过去的制造业的力气活儿转型到服务业的手艺活儿,这是我们一个非常大的转变。自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个


自己的物业就这一座,剩下的都是基金的。 再后来我到美国纽约去的次数多了,没事就坐在高的地方数这些楼,美国的这些大楼都是谁的?我们在中国房地产商被误解认为很有钱,其实是没钱的,为什么呢?你们记住一个公式,媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱,永远差了三分之二,因为媒体统计的时候忘了交税,忘了你还要犯错误,还有管理费等等,大家认为你赚100块钱,其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去,这些大楼没几个是地产商的,但是地产商为什么不失业还在折腾呢,国内我们习惯说我拥有多少平米,都是只租不卖的,但到美国发现很多开发商有的干了三代四代,也就两栋楼,还都很自豪,不过确实很自豪,一栋楼都几十亿美金,而大部分楼是谁的呢?是保险公司的,养老基金的,退休基金的,金融机构的。地产商干什么呢?弄了半天地产商是一个手艺人,替他们干活,帮别人挣钱,最后自己挣点钱慢慢攒下来,攒几栋楼,这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。 什么意思呢?用MBA的语言来说,房地产这个价值链,实际上经历了一个由低到高的过程,最低的时候是制造业,制造业是挣什么钱,挣的是加工费,挣的是苦力,拼的是速度、成本和规模的钱,追求速度要快,成本要低,规模要大,这是制造业,我们国内的开发商的第一波大部分属于这种,美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金,这种模式占了主流,都是挣力气活儿的钱;但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段,就到了一个过渡期,逐步由制造业开始转向服务业,如果到GDP25000美金以后,房地产基本上就是服务业了,服务业在过程中怎么样挣小费呢,当然是活儿好给你小费,所以服务业一定是态度好,手法好,活儿好,专业上精益求精,除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石,你给别人切割钻石,别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好,切掉的最少,损耗最少,保留最大,而且光洁度最好,造型也好,最后人家才会付你钱,除了你手艺好,第二相信你是好人,不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。 GDP25000美金后:从服务业向金融业转型 到了再高一层,GDP25000美金以后,不动产就变成了金融业,这样价值创造在金融过程,不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产,所以是不动产流动性,而且它的价值,贷款、抵押贷款,租金,包括租金的未来预期收入,不断证券化,不断再交易,这都是25000万美金以后的事。看明白这件事,在中国未来的房地产行业,必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展,逐步地变成服务业,由制造业变成服务业,由服务业变成金融业,我们作为一个企业,我们应该在哪里卡位,我们就清楚了,因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人,那就是最牛逼了,雇的人多,成本低,规模大,速度快,那么今天中国在这个领域里,我们已经有万科这样全球最大的住宅公司,还包括中海、恒大这些企业,这个模式在中国应该说还有一段时间可以走,因为我们平均的水准中国才5000美金。 察于未萌,投资未来 但是从万通来看,我们认为要走这条路,相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的,形容聪明的人智者察于未萌,这件事还没出来就知道,愚者暗于成事,人都进洞房了,你还在外面傻坐着。大概七八年以前,万通开始明白这个道理,从两方面入手做准备,第一提高专业能力,增加自己的专业能力,开发我们仍然是交给A股的开发公司做,另外我们四年前和李总专门讨论,研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个

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